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商业地产人才高薪还难招的背后原因?

2013-11-07 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 字号:

[导语] 当前,商业地产发展的主要问题是销售困难库存率大,招商困难空置率高,经营困难回报率低等方面。其中人才问题是关键。...

  供需决定商业地产人才薪资普遍较高

  近年来商业地产蓬勃发展,数据显示到2013年底,购物中心累计存量将达2.5亿平方米,这尚未包括规模庞大的专业市场体量。

  商业地产快速发展、体量猛增,随之而来是困难和问题。当前,商业地产发展的主要问题是销售困难库存率大,招商困难空置率高,经营困难回报率低等方面。其中人才问题是关键。换而言之,商业地产高速增长正遭遇人才“瓶颈”。

  由于商业地产发展的困难度比住宅地产高,人才面比住宅地产广,专业性比住宅地产强,致使行业内人才稀缺,特别是具有实操经验的高级管理人才更是奇缺,直接产生的后果同行业恶性竞争,相互间高新挖角,三线城市抢二线城市人才,二线城市抢一线城市人才,员工待遇要求增加,人力成本迅猛飙升。目前,市场上的商业人才要价奇高,总监级年薪高达几十万,副总级以上年薪超过百万。

  为增强高薪挖人的吸引力,和人才的稳定性,目前已经有本土企业开始通过为管理层配备一定比例股份的方式,使管理层收益与企业长远利益直接挂钩,使管理层收益与企业长远利益直接挂钩,以避免短期内的人才流失。

  商业地产对从业者的复合能力要求高

  以购物中心为例,购物中心本身是属于复合性消费需求的体现,具体项目的构成也体现出复合性。下表可以明确表现此关系:

  政府有关部门、澳门正规博彩十大网站商、投资者、经营者、物业管理者和消费群体六者的相互结合,但在实际操作中,此六个部分的衔接并不是十分到位,所以就更需要复合型的专业人才进行协调与管理。

 

购物中心既不仅仅是商业,也不仅仅是地产或者金融,而是三种不同属性的集合体,这种集合体形态也最终反映出了购物中心澳门正规博彩十大网站行为的内在动力和专业本质,并由此决定着购物中心作为复合型产品必须要具备的三项综合专业能力,人才也必须提高自身在金融、地产和商业三个方面的专业整合能力。从国内比较成功的购物中心乃至国际范围的综合比较来看,这些购物中心大多具有很强的澳门正规博彩十大网站运营能力和专业人才作为支持条件,基于此也才确立了这些购物中心的成功者地位。

  只有具备了项目操作和知识结构双重复合性的人才才是真正意义上的复合型人才。

  复合型人才培养难度大、周期长

  目前商业地产人才来源于三方面,第一是学院成长,但这种成长模式在国外较为普遍,国内很少有这样的学校;第二是企业内训,如万达培养了许多商业地产行业的资深人才;第三,靠外部培训和猎头挖掘。

  从人力资源管理角度讲,至少到目前为止,国内高校鲜有开出商业地产专业的教学计划,这就意味着商业地产从业人员注定是需要从实践中学习理论知识,也就诞生了企业内训项目,比如万达培养了许多商业地产行业的资深人才。但商业地产需要的不仅仅是入门级的知识灌输和培训,更需要长期的实操积累。

  国内商业设计规划类人才相对国外而言欠缺一定的时间沉淀。商业设计规划的重要性不言而喻,尤其是动线规划的成功与否是后期商业经营畅旺的主要关键因素之一。现在这方面的问题可以借助国外力量弥补不足。国内许多大型的shopping mall、商业综合体不惜花重金聘请国外公司设计。比如,在全国具有广泛影响力的深圳万象城重金聘请rtkl国际公司进行设计。此类人才需要经过长期的人才梯队建设和广面的经验积累才能解决。

  招商人才目前也是难以满足,特别是具有实操经验的高层次员工更难以找寻。国内商业发展渐渐呈现超负荷的态势。据调查数据显示,2012年国内二线城市购物中心平均空置率达到了10%,最高的两个二线城市成都沈阳分别达到了16.2%和17%。商业项目澳门正规博彩十大网站快而多从而招商难度大,澳门正规博彩十大网站商希望通过出色的招商人员帮助完成项目招商任务。因此,行业内需要大量的招商人才解决项目的燃眉之急。

  商业运营人才在行业内最为抢手,薪资也在行业内属于最高层面。主要原因,从事商业运营的员工不能通过短时间培训达到目的,必须经过长时间的实操经验积累和在行业内进行沉淀洗礼才能成为一个出色的商业运营能手。毕竟中国商业地产规范化、专业化的运作时限较短。我们是从上世纪九十年代开始,商业地产才迈向统一运营、规范化、专业化运作的道路。与西方发达国家相比,我们的发展历程仅有20多年,别人的发展经验已经超过百年,所以,运营人才积累较为稀少,短时间内很难解决商业运营人才“瓶颈”问题。


  

    (来自地产数据时代)

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